¿Que debería saber?
¿Cómo se adquieren bienes inmuebles en España?
La adquisición de inmuebles situados en territorio español tiene lugar mediante la celebración de un contrato que en principio no está sujeto a forma alguna. Esto es, en teoría, puede comprarse mediante documento privado.
Pero lo normal es la firma de un contrato notarial (la llamada “escritura”), que añade indudables ventajas al negocio, y le reviste de las mayores garantías que una operación de esta importancia debe conllevar.
La escritura (también el contrato privado) debe presentarse al pago de los impuestos correspondientes, y normalmente se presenta a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Esto último es, también, potestativo, dado que, como hemos dicho, la adquisición de la propiedad proviene del contrato; pero la inscripción registral añade todas las garantías que el sistema legal español puede dar a la propiedad y a los derechos reales sobre inmuebles.
Nosotros recomendamos, en resumen, la escritura notarial y su inscripción en el Registro.
¿Quién prepara el contrato?
Dado que es muy frecuente, en la práctica, el suscribir antes de la escritura un contrato privado, ya sea de reserva, de opción o incluso de compraventa, como forma provisional de documentar las intenciones de las partes vendedora y compradora, y dado que estos contratos son legales y por tanto atribuyen verdaderas obligaciones contractuales, es recomendable contar con la ayuda de un licenciado en derecho (titulación universitaria) en ejercicio, esto es, un abogado colegiado.
Pero es cierto que por el mundo circulan múltiples contratos preimpresos o estándar que al estar al alcance de cualquiera, habitualmente son facilitados por intermediarios o asesores que no son abogados; de este modo, en el afán de cerrar la operación se usan estos documentos sin tener en cuenta que se están celebrando verdaderos contratos.
Por tanto, debe tenerse presente que solamente un abogado conoce su oficio, y responde de su actuación, lo que no ocurre en los demás casos. Y la experiencia nos demuestra que un contrato equivocado puede causar a quienes lo suscriben muchos perjuicios.
Dejando aparte las formas privadas de celebrar las compraventas, están, por supuesto, las escrituras notariales.
Estas se redactan en la oficina del notario que la parte compradora elige, pues es el pagador de sus servicios. Los empleados del notario celebran una entrevista previa con las partes, y preparan, bajo la supervisión del notario, el contrato con la información obtenida de aquéllos. No es necesario, por tanto, acudir al notario con un asesor, dado que la oficina del notario conoce perfectamente su trabajo.
¿Cómo funciona el Registro de la Propiedad?
El Registro de la propiedad es la oficina pública en la que se inscriben en libros específicos para cada localidad, todos los contratos reales sobre bienes inmuebles que radican en los mismos.
El Estado crea los Registros, que son servidos por un funcionario altamente cualificado, del que dependen los empleados que para ello precisa.
Cuando se pretende inscribir, por ejemplo, una compraventa o una hipoteca, se ha de presentar el documento público del que resulten éstos derechos en el Registro competente, en el que, previo el pago de los impuestos correspondientes, se practicarán las inscripciones que procedan.
Los Registros, además, tienen la obligación de suministrar información sobre los inmuebles que en él obran, mediante la expedición de certificaciones y de notas simples. Las primeras son verdaderos documentos públicos que dan fé de su contenido, y las segundas, meras informaciones sin valor legal.
Los servicios prestados por el Registro se abonan con arreglo a un arancel fijado por el gobierno central.
¿Qué funciones tiene el Notario español?
Fundamentalmente, la redacción y autorización de documentos públicos en materia de derecho privado. Los originales de estos contratos, además, se archivan en la notaría en el llamado protocolo. De este modo, siempre puede expedir copias de los originales que conserva, aunque los hayan autorizado notarios antecesores en la misma plaza.
El notario, además, y siempre con carácter previo a la autorización, tiene la obligación de prestar a las partes asesoramiento legal en todos aquéllos aspectos que guardan relación con el acto o contrato que pretenden celebrar ante el notario. Es por tanto, el asesor neutral de todos los intervinientes que busca el equilibrio contractual entre las prestaciones de los contratantes.
La autorización de la escritura implica que el negocio jurídico celebrado entre las partes se ajusta a la ley y a la voluntad de las partes, sin perjuicio para ninguna de ellas.
El notario en España no se involucra en el negocio jurídico, y solamente “preside” las declaraciones de los intervinientes, dándoles forma de contrato y dando fé de haberse celebrado. En este sentido, y salvo raras excepciones, no recibe el precio de la compra para custodiarlo hasta que lo deba recibir el vendedor.
Finalmente, es práctica habitual que el comprador o quien haya adquirido derechos en virtud de una escritura notarial, encomiende al notario los trámites posteriores (pago de los impuestos diversos, inscripción registral, y otros). Esto constituye un encargo separado, cuya retribución no está sujeta a arancel.
Sus demás actuaciones, en cambio, se retribuyen con arreglo al arancel fijado por el estado.
¿Qué necesito para una escritura de compraventa?
Vayamos por partes. Por un lado, el vendedor, precisa acreditar su titularidad, para lo cual debe presentar su escritura por la que en su día adquirió aquello que pretendemos cobrar. La escritura debería estar inscrita en el Registro. Además, ha de presentar el recibo del último IBI, del agua y de la luz eléctrica. Si se trata de una vivienda o una unidad que forman parte de una comunidad, debería justificar que no tiene deudas comunitarias.
En cuanto al comprador, basta que tenga capacidad para obligarse (generalmente 18 años), y presentar su pasaporte o documento de identidad. Extranjeros que aún no tengan el Número de Identificación de Extranjeros, NIE, deberán solicitarlo una vez firmada la escritura para cualquier tramitación legal.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que si compra un inmueble a un español o a un residente en España, debe pagarse el precio de la compraventa en España, y justificarse la entrada del importe al notario en el momento del otorgamiento de la escritura.
¿Con qué gastos tengo que contar?
1º honorarios del Notario: según Arancel, pero de modo indicativo que una compraventa sencilla por un valor de cien mil euros, puede costar en torno a quinientos euros.
2º impuestos estatales: por la compra de un inmueble se paga un impuesto del 6,5% sobre el valor de la escritura. Si se compra a un promotor, el impuesto total es del 5,75%.
3º impuestos locales: la llamada “plusvalía” municipal, que es un importe generalmente bajo calculado sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos, nunca en fincas rústicas.
4º honorarios del Registro de la propiedad: según Arancel, y por término medio, en un importe menor que la factura del Notario.
Téngase en cuenta que lo que antecede es para una escritura de compraventa, pero es frecuente que en un mismo documento se instrumenten otros contratos (reconocimiento de deuda, reserva de dominio, subrogación de hipoteca, herencia previa) que a su vez generan facturas de Notario y registro, e impuestos.
¿Cuándo hay que pagar el precio de compraventa?
A diferencia de lo que ocurre en el sistema alemán, en España no interviene el Notario en el pago del precio de la compraventa, ni tiene la obligación efectiva de controlarlo. Otra cosa es que se le deba justificar por imposición de las normas que regulan el tráfico de divisas en algunos casos.
Pero si el vendedor manifiesta al Notario que recibió el precio de la venta antes de ir a la notaría a firmar la escritura, y el comprador lo ratifica, se hará constar en el contrato de este modo.
Esto en cuanto a la parte “oficial” o legal.
Otra cosa distinta es lo que conviene a las partes, lo que es asunto de éstas. El Notario simplemente ha de velar por que las prestaciones contractuales sean equilibradas. Por ello, han de ponerse de acuerdo ambas partes si el precio se paga en la misma notaría cuando se va a firmar el contrato, o si prefieren hacerlo antes o después.
La ley en España, resumimos, no establece nada al respecto.
¿Cómo puedo comprar algo en España sin desplazarme hasta allí?
Existe la posibilidad de someterse a un contrato de compraventa de inmuebles sin que sea necesaria la presencia física en el momento de la firma del contrato.
En tal caso tendrá que haber una persona que represente los intereses del ausente, ya sea el vendedor o el comprador.
El vendedor solamente puede ser representado mediante un apoderado con poder notarial general o especial para vender. No valen poderes privados o los no auténticos (faxes, e-mail).
El comprador puede asimismo estar representado mediante un apoderado; cabe también la alternativa de la representación sin poder, la llamada representación verbal, que exige que en un momento posterior al acto de la compra, el comprador de este modo representado ratifique posteriormente la compraventa.
Los poderes, es conveniente aclararlo, pueden ser tanto autorizados por notarios de su país de origen (en cuyo caso no surtirán efecto si no están provistos de la “Apostilla”), o por Cónsules de España en el extranjero, pues desempeñan las funciones notariales fuera de España.
¿Existe la posibilidad de adquirir en Alemania propiedad sita en España?
Es posible y además, legal. Pero en la práctica se presentan problemas que impiden inscribir en los Registros de la Propiedad españoles estas compraventas, aunque hayan sido autorizadas por notario competente.
Pero vayamos por partes. Dos ciudadanos alemanes, por ejemplo, pueden convenir en la compraventa de un apartamento sito en España, y ponerse de acuerdo para firmar el contrato ante un notario alemán.
Es posible que muchos notarios no se presten para este trabajo porque alegarán, con razón, que desconocen si el contrato que van a otorgar es válido y eficaz. Pero hay muchos notarios que conocen el derecho español lo suficiente para acceder a esta solicitud; incluso bastantes dominan el español, lo que les permitirá hacer el contrato directamente en lengua española, lo que es una gran ventaja en la práctica.
Esto en principio se presenta como una alternativa muy interesante si, como hemos dicho, las partes no pueden firmar el contrato en España.
Bien, pero habíamos apuntado que hay problemas prácticos. Los funcionarios encargados de los Registros de la Propiedad españoles, a la luz de una interpretación fuera del contexto de la normativa europea, contraviniendo directivas de la Comunidad y alegando reciprocidad en el trato que las escrituras hechas por notarios españoles reciben en Alemania, se niegan a dar carácter inscribible a las escrituras autorizadas fuera de España.
Solamente podemos decir que están planteados numerosos recursos en La Haya y en Bruselas, y que, en nuestra opinión, esta postura no puede tener mucho futuro.
Mientras tanto se está recurriendo a la fórmula de volver a otorgar una escritura alemana en España, dotándola como ha dicho un destacado jurista alemán de nuestro tiempo, de un “abrigo” que envuelve el contrato originario y lo hace de este modo apto a los ojos del funcionario discriminador.
¿Cuáles son los riesgos? ¿Cómo puedo asegurarme?
Teniendo en cuenta que en el extranjero se parte de una posición desventajosa, por la general falta de conocimientos del idioma, y la inexperiencia en asuntos jurídicos, no podemos sino apelar al llamado “sentido común”.
Toda precaución es poca, aunque sin exagerar los términos.
Si recurrimos exclusivamente a profesionales cualificados en cada sector (abogados, notarios, asesores fiscales, inmobiliarias establecidas legalmente, etc.) y nos tomamos el tiempo necesario para hacer las cosas lo más parecido a como las haríamos en nuestro propio país, y con tiempo para meditar, es difícil que las cosas nos salgan mal.
Pero nuestra experiencia nos ha demostrado que las actitudes no son las mismas que en casa, seguramente porque con el buen tiempo y la relajación propia de las vacaciones se tiende a precipitar la toma de decisiones.
Por tanto, aunque parezca reiterativo, usen el sentido común.
Asegurarse es en principio fácil si, una vez bien asesorados, nos limitamos a poner en práctica los buenos consejos.
No podemos aquí entrar en detalle porque la casuística es grande, pero por ejemplo, se puede comprobar en el despacho notarial la frecuencia con que extranjeros obedecen ciegamente todo tipo de consejos (que muchas veces no son sino trucos para eludir las leyes fiscales, por ejemplo) que no provienen del notario o de un asesor competente. Digamos que hay una tendencia a creernos ingenuamente todo aquello que realmente se nos cuenta porque es lo que queremos oir. Si estamos obsesionados con evitar el pago de los impuestos por la compra, lo que ocurre casi siempre (...), obedeceremos cualquier “consejo” o “ayuda” en este sentido; pero por otra parte, no preguntaremos, por ejemplo, al notario, porque intuimos que nos va a decir lo contrario a lo que ya sabemos.
Pero téngase en cuenta que todo esto tiene lugar en el extranjero, y en general, con este tipo de actitudes, la cuenta podría salir muy cara.
Por cierto, es curioso comprobar que, estadísticamente, la mayoría de los extranjeros son víctima de engaños por parte de conciudadanos suyos, seguramente porque éstos conocen mejor la forma de ser y las reacciones de sus paisanos.
¿Cuáles son los pasos importantes a seguir antes de comprar?
A nuestro juicio, independientemente de buscar un buen asesoramiento, el tratar de seleccionar lo mejor que se pueda aquello que queremos comprar.
En todo tipo de inmuebles, hay que exigir el justificante del pago de impuestos, servicios (agua, luz, comunidad en su caso), y comprobar en el Registro de la Propiedad la titularidad y las eventuales cargas.
En terrenos debe solicitarse del Ayuntamiento un certificado que acredite las condiciones urbanísticas del mismo.
En todo caso, no se conformen con simples manifestaciones, aunque les aseguren que “no pueden darlo ahora por escrito”. Insistan en ello, porque las palabras se las puede llevar el viento...
Esto, por lo que se refiere a los aspectos legales.
Desde otro punto de vista, que es el que tiene que ver con la calidad de las construcciones, es difícil dar consejos. No todas las personas tienen el mismo grado de exigencia, pero en general, no basta una primera visita a un piso para sacar conclusiones. Normalmente, hasta que no se “viven” las casas no tendremos una opinión fundada de las mismas. Por ello, también aquí nos permitimos dar el consejo de pedir ayuda a expertos; Arquitectos y Aparejadores nos pueden acompañar en la inspección del piso o casa de nuestra elección; y si es conveniente pedir un informe por escrito, háganlo, porque será el dinero mejor invertido en la compra del inmueble.
¿Y cuáles son los pasos a seguir después de la adquisición?
Partiendo de la base que hemos comprado en escritura pública, basta seguir las advertencias del notario, en el sentido de pagar los impuestos que genera la escritura, y a continuación, inscribir la misma en el Registro de la Propiedad. Estos trámites requieren de la iniciativa del interesado, a diferencia de por ejemplo el pago de los impuestos en Alemania, en donde la Hacienda envía una liquidación al domicilio del comprador.
También es importante comunicar la compra realizada a las diversas instancias oficiales, para su conocimiento y posterior registro administrativo. Son éstos el Ayuntamiento y el Catastro. Además, las entidades de tipo privado si queremos figurar nominalmente como clientes de sus servicios: luz, agua, teléfono, y en edificios por pisos, la oficina de la comunidad.
¿Qué obligaciones asumo con la compra de una propiedad?
Se afirma, con razón, que con la propiedad se asume obligaciones. Y entre las obligaciones, están, fundamentalmente, las de pago, ya de carácter ocasional ya periódico.
Pagos únicos, son los que van aparejados con los trámites de la propia escritura de compraventa, que más arriba ya se han enumerado.
Pero no basta con pagar una vez, sino que con carácter periódico nos veremos obligados a cumplir con diversos deberes de tipo económico.
Estos son:
a) impuesto local: el IBI, que se suele domiciliar en la cuenta bancaria si no se quiere ir cada año a la dependencia oficial y pagarlo por ventanilla;
b) impuestos estatales: la renta y patrimonio. Requieren de una declaración que suele ser sencilla de formular si se posee una sola propiedad en España. En otro caso, ya es algo más compleja, pero en todo caso, se aconseja hacerla a través de un Asesor fiscal cualificado;
c) los gastos de comunidad del edificio en el que ubique nuestra vivienda o local comercial: también se suele domiciliar en el banco, y suele variar cada año después de la junta de vecinos que fija el presupuesto de gastos para el año siguiente y las cuotas de cada propietario.
¿Cuáles son los servicios que podría contratar en su caso?
Ya hemos hablado del Abogado, y del Asesor fiscal.
Pero hay otra figura, desconocida en el extranjero, pero muy útil en España: la de la gestoría.
Son éstas oficinas privadas prestadoras de servicios consistente en tramitar para sus clientes cualesquiera servicios relacionados con la obtención de trámites administrativos, y a veces, también de otro tipo, incluso ante instancias privadas.
Los gestores son personas físicas que habiendo superado unas pruebas estatales obtienen esta cualificación, y abren una oficina al público. Se ocupan de trámites en materia de residencia, tráfico, aduanas, y otras muchas, aunque no todas, porque ya requiere de una especialización, de cuestiones fiscales y laborales. A veces abarcan también los servicios de la intermediación en el mercado inmobiliario, oficinas de traducciones, agentes de aduanas, etc.
Si la gestoría de su elección, además de ágil y servicial, domina su idioma, podrá sentirse afortunado, porque en ella se ocupará de muchos asuntos oficiales que Ustedes mismos difícilmente podrían llevar a cabo. Además, los servicios de una gestroía son generalmente económicos.
¿Existe el peligro de que Hacienda alemana se enteré de mis propiedades en España?
Esta pregunta no la podemos responder de modo tajante. Pero basándonos en nuestra experiencia, podemos afirmar que si Usted no comunica a la Hacienda alemana la tenencia de inmuebles en España, en principio, no tienen otro medio de averiguarlo, al menos hoy por hoy.
Pero se dan situaciones en que, por algunas operaciones financieras sospechosas o por la insolvencia manifestada en Alemania, se moviliza la Hacienda o la Justicia en Alemania, y recurren a la cooperación internacional o incluso a detectives. En tal caso, solo es cuestión de tiempo de cuando encontrarán la pista que andan buscando.
De todos modos, caminamos hacia un sistema que permita, en no muchos años, averiguar desde cualquier país de la CE qué propiedades y cuentas bancarias mantienen sus ciudadanos en otros países de la misma, y qué operaciones financieras realizan en el ámbito de la CE.
¿Es recomendable hacer un testamento español?
Es doctrina legal que para los alemanes rige la ley alemana como ley sucesoria, con independencia de la ubicación de su patrimonio y del lugar de su residencia. Tampoco existe una fragmentación de la sucesión.
Así pues, si hay una sola sucesión y una sola ley aplicable, lo aconsejable es no hacer tampoco testamentos en varios países. Posible sí es, pero con ello podemos conseguir el efecto de dificultar la interpretación de las últimas voluntades después de nuestra muerte. La expedición del certificado de herederos alemán (“Erbschein”) a veces se ve dificultada en la práctica cuando hay testamentos hechos en varios países.
Otra cosa es que el único testamento que quede sea un testamento hecho en España. En tal caso, se aconseja un testamento notarial, porque el ológrafo requiere para su validación en España de muchos requisitos formales en su redacción, y de un trámite judicial posterior siempre complicado. Otra cosa es que el testamento ológrafo hecho en España se presente en Alemania al tribunal sucesorio competente. Los tribunales alemanes admiten testamentos privados con menos rigor que los tribunales españoles, porque la normativa aquí es mucho más rígida para esta materia.
De todos modos, los testamentos privados carecen de garantías adicionales, y pueden extraviarse o ser ocultados en su día. Los notariales en cambio, carecen de éstos peligros.
Finalmente, si Usted como extranjero decide hacer un testamento notarial en España y Usted no habla español, éste se redactará en dos idiomas, el español y el del testador.
¿Cuánto hay que pagar en impuestos de sucesión?
Este es una de los temas que más preocupación generan, y también más mentiras llevan asociadas.
Cierto es que recibir vía herencia propiedades en España es fiscalmente mucho más gravoso en este país que por ejemplo en Alemania, pero también es verdad que se dicen e incluso se escriben muchas tonterías al respecto.
Vayamos por partes. Sobre el valor fiscal de los bienes heredados sean del tipo que sean, y deducidos los importes libres de tributación que ciertamente son muy bajos (si se comparan con Alemania) y solamente para parientes del causante de la herencia (ojo las parejas de hecho), se aplica una tabla con porcentajes cuyo tipo mínimo es el 7,65%, y va escalando por tramos hasta el 34% como tipo máximo.
Además, y según el parentesco entre el causante y el heredero, y el patrimonio propio de éste (grado de riqueza), se aplican sobre el resultado obtenido unos factores multiplicadores que incrementan aún más el importe a pagar por este impuesto.
Ahora bien, de ésto a decir que si no se hace testamento el estado español se queda con todo, o que los herederos pagan un 70% de impuestos, como a menudo oímos, hay un mundo de fantasía...
Como no podría ser de otro modo en asuntos de esta magnitud económica, también aquí se aconseja buscar el asesoramiento del experto fiscal o legal (abogado o notario), que nos ayudarán a planificar la sucesión desde el punto de vista financiero-fiscal.
¿Cómo se constituye una sociedad?
No es éste el lugar para asesorar sobre la conveniencia o utilidad de constituir una sociedad. Sí le informaremos seguidamente sobre las diversas formas, y los requisitos legales para su constitución.
En España existe, como en Alemania, la sociedad civil; pero esta figura desde hace algún tiempo ha caído en desuso, y se ha venido a sustituir en la práctica por las “comunidades de bienes”, frecuentemente alentada esta decisión por asesores no cualificados en derecho civil.
En el ámbito mercantil en cambio, se opta en España fundamentalmente por la sociedad limitada, y en menor medida, por la sociedad anónima. Sus características son similares a las que reúnen en las legislaciones de los demás países del entorno, en especial por regirse por las mismas directivas de la CE.
A la hora de valorar si conviene decidirse por una u otra, debe contarse con el asesoramiento específico de un especialista en la materia.
Para que la sociedad limitada o anónima puedan ser sujeto de derechos y obligaciones, se requiere su constitución mediante el otorgamiento de escritura pública, con justificación del desembolso del capital en metálico o la entrega real de los bienes materiales, en su caso, a la sociedad.
La escritura se ha de inscribir necesariamente en el Registro mercantil de la provincia en la sociedad que vaya a tener su domicilio, pero de forma previa deberá solicitar el llamado de identificación fiscal español (CIF), que es indispensable para cualquier trámite.
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