Alquiler de viviendas (Leyes / Obligaciones / Consejos)

Los ingresos en concepto de alquiler de vivienda pueden ser una buena oportunindad de contribuir a los ingresos mensuales. Sin embargo es importante estar al día en cuanto a lo que dictan las leyes españolas y que detalles regula el Gobierno Canario por separado.
El alquiler de viviendas se puede dividir generalizando un poco en viviendas, locales, oficinas y demás espacios alquilables. Dependiendo del tipo de alquiler rigen unas normas básicas distintas que deben tenerse en cuenta.
La legislación vigente referente al alquiler de viviendas contempla una fuerte protección al arrendador. Para dar un ejemplo, el tiempo de arrendamiento mínimo en contrato es de 5 años que pueden ser prorrogables. También son posibles alquileres por periodos más pequeños aunque estos estan sujetos a normas y leyes todavia más estrictas del Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos. También en estos casos hay una protección para el arrendador. El precio del alquiler es acordado entre arrendador y arrendatario y por norma general se solicita un depósito de una mensualidad. A menos que en el contrato esté indicado lo contrario el arrendador tiene preferencia para la compra si ésta fuera a venderse. En este caso el arrendatario debe informar mínimo 30 días antes de la venta al arrendador de la intención de venta. En este periodo de tiempo el arrendador tiene el derecho de comprar la vivienda de alquiler al precio anunciado por el vendedor (arrendatario).

Cuando el alquiler de la vivienda esta destinada a las casas vacacionales tenemos que diferenciar entre los que se alquilan por largos periodos de tiempo y los de fines turísticos o explotación turística. La explotación turística está definida como alquiler de entre 3 y 45 días donde a cambio del derecho para alquiler la vivienda se deben cumplir unos requisitos y servicios. Estos requisitos y leyes estan contemplados en el Código Civil y las leyes de Arrendamientos Urbanos.
En el apartado de alquileres de Apartamentos prevalecen las leyes básicas de unificación para la explotación de inmuebles Nº 7/1995 para asegurar un standard de calidad en los alquileres turísticos que ha causado cierto descontento entre los arrendatarios. Según la Ley solo es posible el alquiler a turistas con un permiso oficial.
La diferencia entre alquileres turísticos y alquileres de contrato a tiempo pactado (largas estancias) es precisamente por el periodo de tiempo permitido para cada variante. En contratos con una duración menor a 6 meses se considera un alquiler a turistas, mientras que si el alquiler supera este tiempo se considera un alquiler de contrato por tiempo pactado.
En bloques de viviendas múltiples los propietarios de los apartamentos están obligados a ser representados por una sociedad económica para poder alquilar el apartamento a turistas. Quien compre una vivienda en una zona de bloques de multivivienda con el propósito de alquilarla a turistas debe ser consciente de los inconvenientes: Es decir, alquilar por propia cuenta o de manera privada a turistas no está permitido y caso de hacerlo las empresas gestionadoras reclaman una buena parte de los ingresos de alquiler. Es necesario tener en cuenta que el permiso para alquilar viviendas de nueva construcción solo está permitido en caso de que todo el complejo de apartamentos sea destinado al mismo fin, mientras que en complejos de apartamentos viejos mínimo el 51% de todas las viviendas deben ser destinadas al alquiler.
Un permiso para el alquiler de viviendas individuales es relativamente fácil de obtener si se encuentra en una zona turística, mientras que viviendas que se encuentran en las afueras solo pueden conseguir el permiso si están dados de alta en la asociación AEDL (Agencia de Empleo y Desarrollo Local) y la vivienda tiene más de 50 años además de reunir algun requisito más.
La Asociación AEDL posee la única competencia en esta materia para representar de manera controlada a los propietarios. Por el momento no es nada aconsejable comprar una vivienda individual en las afueras con la intención de generar ingresos mediante el alquiler a turistas. Sin embargo son muchos los propietarios que han criticado la gestión de la Asociación por la falta de resultados.
La Asociación para la Promoción del Turismo Internacional en las Islas Canarias considera demandar cambios en la Ley actual para averiguar si hay discordancia entre la las leyes españolas y europeas.

Si la propiedad a alquilar es un local comercial el periodo de alquiler puede fijarse libremente entre el arrendador y el arrendatario. Si no se pacta un periodo concreto entonces la duración dependerá del modo de pago. Es decir, si el pago es anual la duración será anual. En caso de que el propietario quiera vender el local el arrendatario tendrá preferencia para la compra y además puede según casos recibir una indemnización por la pérdida de clientela. También existe la posibilidad de excluir estas condiciones en las clausulas del contrato.
En los contratos mercantiles el arrendatario tiene el derecho de transferir el contrato de alquiler a otro arrendatario junto con las obligaciones estipuladas en el contrato, siempre y cuando se avise con antelación al arrendador y que tampoco esté esta opción excluida en el contrato. El arrendador también puede beneficiarse de esta situación ya que puede solicitar tras el traspaso un incremento del alquiler en un 20%. Los arrendadores más listos se pueden asegurar recibir una compensación por traspaso si contratan un seguro privado que contemple esta opción. Mientras que los alquileres privados tienen muchas leyes que los protegen, los alquileres comerciales tienen que lidiar con muchas más leyes y normas que complican el proceso. Si se compra una vivienda con un contrato de alquiler no inscrito en el registro de la propiedad, el comprador y futuro arrendador no está obligado a cumplir el contrato de arrendamiento.

¿Que debe un arrendador debe tener en cuenta para la declaración de impuestos?
En primer lugar saber si está bajo la legislación española con o sin limitaciones de algún tipo. Si el arrendador tiene más de 183 dias de estancia en territorio español está se considera bajo la legislación española para la declaración de impuestos incluyendo todo lo que haya ingresado en el extranjero en el año. Dado que demostrar la auténtica duración de la estancia es difícil también se consideran otros aspectos. Si el arrendador tiene el documento de Residencia o la ha solicitado también se le considera bajo la obligación de declarar impuestos en España. Otro aspecto es la posesión de propiedades o bienes patrimoniales. Si gran parte de ellos se encuentran en territorio español también debe efectuar la declaración de impuestos.
Si el arrendador no tiene ninguna de las posibilidades anteriores puede aplicarse el acuerdo de declaración de impuestos compartidos entre España y el país de residencia.
El pago de impuestos por propiedas inmobiliarias son obligados tanto para españoles como extranjeros. Los conceptos por los cuales se debe pagar impuestos son: El catástro de la vivienda, los ingresos y valores de inversión.


El impuesto catastral es recaudado por la Comunidad y con un 0,4% es relativamente bajo. El impuesto final a pagar dependerá en gran medida en la situación de la propiedad, el valor catastral y el coeficiente fijado por cada Comunidad.
Para saber el importe de los impuestos a pagar por los propietarios (no residentes) de inmuebles se usa un valor de ingreso ficticio (2% del valor catastral) y se le aplica un interés del 25%. No se contabiliza impuesto sobre ingresos si el propietario del inmueble es una persona jurídica o Empresa.
Los residentes pagan impuestos correspondientesa sus ingresos. El porcentaje aplicado depende de los ingresos del individuo y puede variar entre 15% y 40%.
Para inmuebles en territorio español hay, tanto para residentes como no residentes, un impuesto sobre el patrimonio. Cuentan parte del patrimonio Inmuebles, Acciones, y Capital en efectivo. El impuesto sobre el patrimonio de 167.000 Euros es solo un 0,2%. Esta es sin embargo, elevada si el propietario del inmueble no es una persona jurídica o Empresa.
Al cerrar un acuerdo sobre el contrato de alquiler de vivienda no hay un impuesto de valor añadido (IVA). Sin embargo para alquilar un local comercial se debe incluir en el cálculo el 4,5% de interés.